В процессе банкротства должник теряет право распоряжаться своим имуществом. Совершать сделки с недвижимостью банкрот может только с согласия финансового управляющего. После списания обязательств все ограничения снимаются: продать квартиру можно сразу после закрытия банкротного дела. Разберёмся, с какими трудностями может столкнуться банкрот при продаже квартиры.
Можно ли банкротам продавать квартиру
В теории продать жильё можно как в процессе банкротства, так и после признания несостоятельности. В первом случае есть ряд ограничений, во втором – сложностей.
Возможность продажи квартиры зависит от этапа, на котором находится банкротство должника:
-
Реструктуризация обязательств. Если управляющий счёл доходы неплательщика достаточными для погашения долга, на утверждение кредиторов представляется план реструктуризации. В соответствии с утверждённым планом должник обязан погасить задолженность в течение пяти лет (или за меньший срок). Итог процедуры – полный расчёт с кредиторами. Списания обязательств не происходит, поэтому гражданин не получает статус банкрота.
-
Реализация активов. Если у должника нет доходов или выполнить план реструктуризации не удалось, управляющий приступает к продаже собственности банкрота на торгах. В распоряжении неплательщика оставят единственное жильё (квартиру, дом с земельным участком, комнату в общежитии) и минимальный набор благ. После завершения процедуры гражданину присвоят статус банкрота и аннулируют его долги.
И в том, и в другом случае ответственность за имущество должника несёт финансовый управляющий, поэтому любые сделки с недвижимостью осуществляются с его согласия:
- На этапе реструктуризации долга получить согласие управленца на продажу квартиры проще (особенно, если должник направит выручку на выплату долга). Погашение задолженности осуществляется за счёт текущих доходов. Изъятия активов не происходит, значит кредиторы на них не претендуют. Но согласие управленца на такую сделку не гарантировано. Утверждённый план может сорваться – тогда управленец будет вынужден обратить взыскание на имущество.
- На этапе продажи активов получить согласие управленца на самостоятельную реализацию квартиры практически нереально. Скорее всего, она уйдёт с молотка вместе с прочим имуществом.
После завершения банкротного дела все ограничения снимаются. Не важно, на каком этапе завершилась процедура: бывший должник волен распоряжаться своим имуществом, не спрашивая согласия управленца:
- Если гражданин проходил реструктуризацию долга, в его собственности осталось всё ранее нажитое имущество.
- Если процедура завершилась продажей активов, в распоряжении неплательщика осталось единственное жильё.
В обоих случаях продать жильё можно уже на следующий день после списания обязательств. Но на практике с продажей жилья возникают сложности.
Сложности с продажей квартиры после банкротства
Ограничений на продажу имущества после банкротства нет. Но найти покупателя на такую недвижимость бывает непросто:
-
Наслышанные об изъятии квартир у новых собственников, граждане опасаются приобретать жильё бывших должников.
-
Даже если покупателя не пугают опасности покупки жилья у гражданина-банкрота, сделку может не одобрить банк.
Купить жильё без ипотеки под силу не каждому. При выдаче ипотечного кредита банк проверяет как заёмщика, так и залоговое имущество. Проверку проходит и продавец недвижимости. Банк может отказать в кредитовании по следующим причинам:
- Собственник или один из группы собственников – банкрот.
- Жилплощадь куплена с использованием материнского капитала.
- В помещении есть неузаконенные перепланировки.
- В составе собственников числятся несовершеннолетние.
- Сделка попадает в категорию сомнительных (например, совершается между близкими родственниками).
Залог имущества гарантирует то, что банк не потеряет свои деньги. Если заёмщик не сможет выплатить долг, банк вправе изъять ипотечную квартиру. Поэтому главная причина отказа банка в кредитовании покупателя – боязнь потерять предмет залога.
Многие продавцы пытаются вывести банкрота из состава собственников: например, подарить его долю родственнику. Но это действие не исправит (и даже ухудшит) ситуацию. Банки проверяют как нынешнего, так и предыдущего собственника – банкротство бывшего владельца от них не скроется.
У этой схемы есть ещё один значимый минус – возобновление течения срока исковой давности. Срок исковой давности действует 3 года:
- Пока имущество принадлежит банкроту, отсчет срока идёт с момента получения гражданином этого статуса.
- Если гражданин-банкрот выйдет из состава собственников, отсчёт срока начнётся с момента совершения сделки по передаче прав на жильё.
Почему покупатель может лишиться новой квартиры, а банк – предмета залога:
-
Мошеннические действия в процессе банкротства. Некоторые должники стараются избавиться от имущества до того, как о нём стало известно управленцу. Если жилплощадь была продана в процессе признания несостоятельности, финансовый управляющий аннулирует сделку.
-
Возможность оспаривания сделки. Даже если гражданин продал жильё после списания обязательств (когда имел на это полное право), в скором времени могут объявиться незаявленные в список кредиторы. Такой исход вероятен, если должник проходил банкротство через МФЦ (внесудебное банкротство аннулирует только указанные в реестре обязательства). Если неплательщик банкротился через суд, за ним тоже могли остаться долги (например, по текущим платежам).
При неблагоприятном исходе событий покупатель жилья потеряет как деньги, так и имущество.
Как бывший должник может продать недвижимость:
-
Дождаться истечения срока исковой давности (3 года с момента банкротства). Прошествие срока давности означает, что сделка не может быть оспорена через суд.
-
Посоветовать покупателю обратиться в ипотечный банк: их программы кредитования рассчитаны на самые разные случаи.
-
Компенсировать покупателю страхование титула. Титульное страхование защищает от риска утраты права собственности.
-
Искать покупателя с собственными средствами (которому не нужна ипотека).
-
Снизить стоимость квартиры. За счёт предложенной «скидки» покупатель может оплатить услуги страховой компании.
-
Продавать жильё компаниям, скупающим рисковые активы. Правда в этом случае цена будет на 10-20% ниже рынка.
Квартира банкрота: выгодная покупка или кот в мешке
- Покупка недвижимости у физического лица – всегда риск. Гражданин может быть несостоятельным на момент покупки или попасть в трудное финансовое положение в будущем. В этих случаях в течение трёх следующих лет сделку могут аннулировать.
- После списания обязательств к банкроту возвращается право самостоятельно распоряжаться своим имуществом (в т.ч. продавать недвижимость).
- Покупать квартиры банкротов не запрещено, но важно помнить о рисках такой сделки.
- Сделку с банкротной квартирой прокредитует не каждый банк. Лучше обращаться в кредитную организацию с развитым ипотечным направлением.
- Для того чтобы защитить право собственности на недвижимость, можно оформить страхование титула.
- Покупателем банкротной недвижимости может стать организация. Например, компания, которая занимается выкупом проблемных активов.
